賃貸リフォーム.com / 賃貸物件のリフォームについて情報を紹介しています。 ja Copyright 2009 Mon, 13 Apr 2009 02:00:02 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://www.rssboard.org/rss-specification 賃貸リフォームと原状回復 賃貸リフォームと原状回復
入居者の退去時に金銭トラブルで一番多いのが原状復旧に伴う時にかかる費用です。
賃貸住宅紛争防止条例は、住宅の賃貸借に伴いあらかじめ明らかにすべき
事項を定める事により、住宅の賃貸借上のトラブルを
防止するために制定されています。
この条例では、宅地建物取引業者が借主に書面を交付し、
退去時の原状回復と入居中の修繕について、
費用負担に伴なう「法律上の原則」や「判例により定着した考え方」などを
説明する事を義務付けています。
国土交通省は1998年3月に「原状回復ガイドライン」が公表されています。
(1)　貸主の費用負担
・賃貸住宅の契約においては、経年変化及び通常の使用による損耗・キズ等の修繕費は、
　家賃に含まれているとされており、貸主が費用を負担するのが原則。
(2)　借主の費用負担
・借主に義務として課されている「原状回復」とは、退去の際に、
　借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、
　借主の責任によって生じた住宅の損耗やキズ等を復旧すること。
　その復旧費用は、借主が負担するのが原則。

善良な管理者の注意義務（＝善管注意義務）に違反していると考えられる事柄は
借り主負担となり通常に生活している間に損耗・経過変化したものについては
貸し主負担となります。
ですから、次の入居者を確保する目的で行う設備の交換や化粧直しなどのリフォーム、
最新の設備に取替えるといったグレードアップは原状回復ではありませんので貸主負担です。
借主の故意・過失による負担範囲は、被損部分の補修工事に必要な施工最少単位に
限定しているからです。
【原状回復として請求できる事柄】

クロス ・タバコのヤニ
・クギ穴・ネジ穴
・結露を放置したことのよるカビ・シミの拡大
・エアコンの水漏れのよる腐食
・台所の油汚れ
床 ・引っ越し等で生じたひっかき傷
・フリーロングのキズ・ヘコミ
・借主の不注意によるフローリングの色落ち
・カーペットのシミ
天井 ・天井に直接付けた照明器具の跡
設備 ・ガスコンロ・換気扇等の油汚れ・すす
・日常の不適切な手入れ、用法違反による毀損
建具 ペットによる柱のキズなど

原状回復にかかる費用についての通常通りに請求は出来ますが、
次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素があものは
原状回復と見なされないことが多いです。
退去後のリフォームについては借主が全額負担になると言えます。

]]> /2009/04/post-3.html /2009/04/post-3.html 賃貸リフォームと原状回復 Mon, 13 Apr 2009 02:00:02 +0900 賃貸リフォームとローン 賃貸リフォームとローン
銀行では経営者向けのリフォームローンという商品と違い
ビジネスサポートローンと言った形での融資が主な形となります。
また、サラリーマンなど家賃収入以外の給与収入のある人(サラリーマンなど）に対して
都市銀行・信託銀行・地方銀行などが商品化している、
ある一定の条件を満たした賃貸物件に対し融資する
アパートローンと言う定型の商品があります。

住宅金融支援機構には、賃貸経営者向けのリフォームローンと言った商品があり
耐震改修・耐震補強工事を行う場合にあたっては、金利が優遇されます。
住宅金融支援機構の場合は銀行の融資と違い、リフォームする物件について
こちらもある一定の条件を満たさないと融資を受けることは出来ません。

【融資対象とな物件（住宅金融支援機構）】
 融資種別 子育てファミリー向け バリアフリー対応
 戸当たり床面積 原則 50m2以上 25m2以上
 敷地 敷地面積 165m2以上
 建物 融資対象となる賃貸住宅部分の延べ面積 200m2以上
 住宅の形式 １戸建て住宅以外
 構造 耐火構造または準耐火構造　（省令準耐火構造含む。）
 建設基準等 　　　 バリアフリー基準
高齢者円滑入居賃貸住宅
登録制度

【借り受けできる資格（住宅金融支援機構）】
１．耐火構造または準耐火構造の賃貸住宅（一戸建ての貸家を除きます。）を
　所有している方で、　工事完了後も引き続き賃貸経営を行う方
２．既存建築物（店舗等の非住宅）を賃貸住宅に改修・転用し、工事完了後に賃貸経営を行う方
３．融資金の返済が確実にできる見込みのある方
４．保証機関の保証を受けられる方か、十分な資力のある個人の連帯保証人を
　１名つけていただける方
５．日本国籍の個人または法人か、外国人の方（昭和26年政令第319号により永住許可を
　受けている方又は平成３年法律第71号により特別永住者とされた方）
６．お申込の方の年齢が65歳以上の場合は、原則として、後継者と連名によりお申込できる方
７．法人お申込みの場合は、原則として、法人の代表者をお申込人に追加できる方

【融資の対象となる工事（住宅金融支援機構）】
改 築 工 事
① 一部改築工事
住宅の一部を取り壊し、改めて住宅部分を建築する工事です。
② 水回り設備の設置工事（設備改築工事）
設備の一式取替工事または新設工事です。
・キッチンシステム
・浴槽または浴室ユニット
・給湯器ユニット
・暖房ユニット
・太陽光利用浴湯システム
・洗面化粧ユニット
・便器
・小規模合併処理浄化槽
③ コンバージョン工事
店舗等の非住宅を賃貸住宅に改修する工事をいいます。
増 築 工 事 賃貸住宅の住宅部分の床面積を増加させる工事です。
修繕等の工事 居住性をよくする工事（建具・サッシの取替えなど）
耐久性を高める工事（屋外の防水、外壁の塗装工事など）
安全性に役立つ工事（避難設備、火災報知器などの防火設備）
物置、自転車置場、駐車施設の設置工事、造園工事
耐震改修工事
① 『建築物の耐震改修の促進に関する法律』に定める
計画の認定を受けた耐震改修計画に従って行う耐震改修工事です。
なお、耐震改修工事は、地方公共団体から
「建築物の耐震改修の促進に関する法律」に
定める計画を受けて『認定通知書』の発行を受けていただく必要があります。
② 機構の定める耐震性に関する基準に適合する工事

【ご融資の金額と返済期間・返済方法（住宅金融支援機構）】
実際の工事費の80％」と「融資限度額」を比較して、いずれか少ない額がご融資額となります。
返済期間は最長20年以内となり返済期間によって金利が異なります。
返済方法は「元利均等毎月払い」または「元金均等毎月払い」のいずれかになります。
(融資限度額）
工事の種類 １戸あたりの融資限度額
一般のリフォーム工事 政策誘導型リフォーム等
増築・改築、設備の改築工事 5,300千円 10,000千円
修繕等の工事 2,400千円 10,000千円
5,000千円
]]> /2009/04/post-2.html /2009/04/post-2.html 賃貸リフォームとローン Mon, 13 Apr 2009 00:31:38 +0900 リフォームの賃貸 リフォームの賃貸
オーナーが空家のリフォームを考える上で一番考えなければ行けないことが
借り手側に魅力のある家作りだと言えます。
借り手は不動産会社等でまず立地条件、間取り、家賃などを参考に
数多くの物件の中から、自分にあった物件を探します。
そして、ピッアップした物件を実際に見学に行くという手順になるのですが、
まず、扉を開けたときの第一印象が良いか悪いかが重要になってきます。
私も家を借りたことが数回ありますが、クロス・畳の張り替えをしていない物件を
いくつか拝見させていただきましたが、先に住まれていた人の生活感が残っていて
あまり気持ちの良い物ではないと言う経験がありますので、
少なからず、クリーニング、クロスの張り替え、畳の張り替えは
手を抜かないようにしておいた方がよいと思います。
このリフォームにかける予算を削ったことにおいて
空家になっている期間が長くなると元の黙阿弥になりかねません。
また、古い物件では現代社会のニーズに合わせた住宅設備の設置や
間取りなどに替える大型リフォームが必要な場合もあると言えます。
賃貸物件でも借りる側にとっては大切な我が家なのですから、
住む人の気持ちにたったリフォームを心がける必要があると言えます。

【Point】
・物件の築年数を把握した上で部屋だけでなく屋根、耐震など建物全体のチェックをする。
・目に見える所。生活感が現れやすく、リフォームが比較的しやすい所はリフォームする。
・住宅設備などで、昔はなくて当たり前だった物で今は当たり前となっている物
　(シャワートイレ)などの住宅設備の充実を図る。
・リフォームした内容・魅力的な部分のアピール。

・ニーズに合わせた大幅なリフォームやリノベーション。

【Important】
・借り手側に魅力のある部屋作りをすることで稼働率アップ。
・入居者のスケジュールに合わせたスピードで工事、
　入居後も不都合があればすぐに対応してくれる
・リフォームの際に多くの職種が入り交じっても上手く取りまとめてくれる工務店等の選択。

]]> /2009/04/post-1.html /2009/04/post-1.html リフォームの賃貸 Sat, 11 Apr 2009 23:58:39 +0900 賃貸リフォームのルール 賃貸リフォームのルール
間取りを替えるなどの大規模なリフォームは
基本的にはできないと考えたほうがいいでしょう。
しかし、退去時に入居時の状態に復旧できる物ならば
オーナー(管理会社等）の了承があればリフォームは可能だと言えます。
ただ、このときに気をつけなければならないのは、
賃貸契約書を熟読し、諸条件をクリアした上で
退去時には自費で入居時の状態に復旧することを条件に
オーナーに必ず承諾を受けることが大切だと言えます。
たとえ、エアコン取り付けのために電気工事や壁の貫通工事などであっても
必ずオーナー(管理会社等）に承諾を得なければなりません。
その際、リフォームする部分についての詳細や覚え書きなどを作成し、
オーナー(管理会社等）、借り主双方が捺印したものを持っているとトラブル回避になります。
できればリフォームを依頼する業者等の立ち会があれば、
尚、リフォーム部分が明確になって良いと言えます。
極端な話で言えば、入居時の状態よりも快適で綺麗にリフォームを
したとしても、あくまでも退去時には入居時の状態に戻さなくてはなりません。

最近ではリフォーム前の物件を見て、オーナーがリフォームの基本プランを
借り手側に提案し、借り手側はある一定の要望(壁紙の色や床の色など）を
出すことができる賃貸物件もあります。
この際のリフォーム代金はオーナーが負担します。
ここでの気をつけなければならない点は、
賃貸契約後にリフォームが開始されるために入居までには暫くの時間を要します。

【Point】
・オーナーに事前にリフォームしたい部分の詳細を示し相談をする。
・承諾を受けた後、リフォーム業者などに詳しい説明をオーナー側にして貰う。
・リフォーム部分詳細、現状復旧等の覚書書を作成しオーナーの本人、
　双方の捺印をして持っておく。
・リフォーム前からあるキズ・ヘコミなどの写真を撮り、オーナー、施工業者に確認しておく。
・退去時までに入居時の状態に現状復旧する。

【Important】
・賃貸契約書の規約等を熟読する。
・現状復旧にかかる予算等、あらかじめ業者等に聞いておく。
・賃貸物件に何か手を加える場合にはオーナーの許可を必ず受ける。
(エアコン取り付け時の電気工事・壁貫通、インターネット開通のためのライン引き込みなど）]]> /2009/04/post.html /2009/04/post.html 賃貸リフォームのルール Fri, 10 Apr 2009 12:53:40 +0900 HOME 貸し渋り等でマイホームの夢も少し遠ざかって
しまっている現在、注目されているのが賃貸物件。
賃貸物件は、多種多様なタイプの部屋があり
自分にあった快適な居住空間を探し出すことも
出来ますが、100％満足する物はなかなか
見つかりません。
借りる側にとっては長く住むのならこそ快適な居住空間を作り上げ確保したい物です。
また、借り手側も長く住んで貰えるのなら、この位のリフォームならと妥協したりもします。
そこで借り手側が賃貸物件でも快適な空間作りを出すことの出来る
賃貸物件リフォームや原状回復について。
また貸し手側が,借り手側に満足して貰える物件作りのための
リフォームについて少し、調べてみました。]]> /2007/11/home.html /2007/11/home.html top Mon, 19 Nov 2007 13:56:56 +0900