賃貸リフォームと原状回復
賃貸リフォームと原状回復
入居者の退去時に金銭トラブルで一番多いのが原状復旧に伴う時にかかる費用です。
賃貸住宅紛争防止条例は、住宅の賃貸借に伴いあらかじめ明らかにすべき
事項を定める事により、住宅の賃貸借上のトラブルを
防止するために制定されています。
この条例では、宅地建物取引業者が借主に書面を交付し、
退去時の原状回復と入居中の修繕について、
費用負担に伴なう「法律上の原則」や「判例により定着した考え方」などを
説明する事を義務付けています。
国土交通省は1998年3月に「原状回復ガイドライン」が公表されています。
(1) 貸主の費用負担
・賃貸住宅の契約においては、経年変化及び通常の使用による損耗・キズ等の修繕費は、
家賃に含まれているとされており、貸主が費用を負担するのが原則。
(2) 借主の費用負担
・借主に義務として課されている「原状回復」とは、退去の際に、
借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、
借主の責任によって生じた住宅の損耗やキズ等を復旧すること。
その復旧費用は、借主が負担するのが原則。
善良な管理者の注意義務（＝善管注意義務）に違反していると考えられる事柄は
借り主負担となり通常に生活している間に損耗・経過変化したものについては
貸し主負担となります。
ですから、次の入居者を確保する目的で行う設備の交換や化粧直しなどのリフォーム、
最新の設備に取替えるといったグレードアップは原状回復ではありませんので貸主負担です。
借主の故意・過失による負担範囲は、被損部分の補修工事に必要な施工最少単位に
限定しているからです。
【原状回復として請求できる事柄】
| クロス | ・タバコのヤニ ・クギ穴・ネジ穴 ・結露を放置したことのよるカビ・シミの拡大 ・エアコンの水漏れのよる腐食 ・台所の油汚れ |
| 床 | ・引っ越し等で生じたひっかき傷 ・フリーロングのキズ・ヘコミ ・借主の不注意によるフローリングの色落ち ・カーペットのシミ |
| 天井 | ・天井に直接付けた照明器具の跡 |
| 設備 | ・ガスコンロ・換気扇等の油汚れ・すす ・日常の不適切な手入れ、用法違反による毀損 |
| 建具 | ペットによる柱のキズなど |
原状回復にかかる費用についての通常通りに請求は出来ますが、
次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素があものは
原状回復と見なされないことが多いです。
退去後のリフォームについては借主が全額負担になると言えます。